Acquisto casa: cosa mi deve fornire l’amministratore?

Quando si decide di comperare casa un ruolo fondamentale è sicuramente svolto dall’amministratore di condominio, proprio perché a lui è rivolta la richiesta per ottenere la documentazione che serve, il regolamento di condominio, l’indicazione di lavori straordinari e delle cause in corso.

Sicuramente il regolamento di condominio è il documento più importante da richiedere poiché esso disciplina tutti gli aspetti che regolano la vita condominiale, non solo economici ma anche in termini di diritti e doveri. Basti pensare ai limiti che potrebbero essere inseriti nel regolamento circa il divieto di cambio di destinazione d’uso dell’immobile, oppure il divieto di adibire le abitazioni ad affittacamere o b&b o, ancora, ai limiti previsti in tema di installazione di verande e/o pannelli solari.

La legge prevede dei precisi limiti temporali in merito alla possibilità di richiedere somme derivanti dal mancato pagamento di oneri condominiali pregressi. In particolare, l’acquirente di un immobile – ai sensi dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. – è solidalmente responsabile con il condomino venditore per il pagamento delle quote condominiali pregresse relative all’anno d’acquisto e a quello precedente.

Questo significa che in caso di quote non pagate relative a mesi o all’anno precedente l’acquisto, l’amministratore avrà il diritto di richiedere il predetto pagamento al nuovo condominio, il quale potrà agire con azione di regresso nei confronti del vecchio proprietario.

Occorre precisare che tale meccanismo non potrà però attuarsi per le annualità precedenti e quindi per i debiti risalenti a due o più anni addietro, resta obbligato solo il vecchio proprietario della debitoria residua.

Altro documento di grande importanza è quello che attesta la presenza di spese in capo al vecchio proprietario oppure di delibere aventi ad oggetto, lavori straordinari.

Secondo la giurisprudenza, i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori stessi sono stati deliberati ossia sottoposti al vaglio dell’assemblea e da questa votati. Non rileva la data di effettivo inizio delle opere.

L’amministratore di condominio è tenuto a fornire solamente al condomino venditore e non anche al futuro acquirente tutta la documentazione sopra menzionata. Il presupposto di tale preclusione è semplice, il nuovo acquirente non è ancora un condomino e le predette informazioni, ai sensi dell’art. 1130 c.c., possono essere rilasciate solo al “condomino che ne faccia richiesta”.

Infatti, l’amministratore di condominio ai sensi del predetto articolo, ha l’obbligo di fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, eventuali liti in corso e tutto quanto necessario a fornire un quadro quanto più chiaro possibile dell’attuale situazione condominiale, esclusivamente al condomino che ne faccia richiesta (in questo caso il venditore).

In caso di mancata consegna dei documenti richiesti il suo comportamento integrerebbe una grave irregolarità nella gestione e può condurre sino alla richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, c.c.).

Alla luce di tutto quanto illustrato è quindi utile chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore la cosiddetta “liberatoria condominiale”. Essa consiste in un documento che attesta non solo i debiti e crediti del condomino venditore per l’anno in corso e per l’anno precedente ma anche l’indicazione di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio, di rate versate o meno per spese ordinarie di gestione o eventuali spese straordinarie deliberate o versate magari parzialmente o in fondi di riserva.

Occorre però precisare che l’assenza del predetto documento non può inficiare la compravendita e che il notaio non potrà rifiutarsi di stipulare il rogito in sua assenza.

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