Cos'è una proposta d'acquisto e quando deve essere registrata

In questo articolo partiremo col definire cos’è una proposta d’acquisto e capiremo se è sempre d’obbligo la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

COS’E’ UNA PROPOSTA D’ACQUISTO?

Se state cercando un immobile da acquistare e avete individuato quello che vi piace, il primo passo

da compiere è la sottoscrizione di una proposta d’acquisto.

Si tratta di un contratto tra le parti che identifica le condizioni che regolano la vendita dell’immobile

ed in particolare:

- Le parti: viene identificato chi è il venditore effettivo del bene e chi l’acquirente, resta ferma

la possibilità da parte dell’acquirente di intestare il bene, in sede di rogito notarile, ad altro soggetto.

- Il prezzo: viene determinato il prezzo d’acquisto, la caparra che dovrà essere versata contestualmente alla sottoscrizione della proposta stessa, eventuali versamenti intermedi, e il saldo al rogito notarile.

- Le date: E’ necessario stabilire fin da subito le date da rispettare in caso di versamenti intermedi o di sottoscrizione del compromesso, fino alla data più importante, quella del rogito notarile.

E’ importante determinare le date, ed in particolare quella del rogito notarile, perché essendo a tutti gli effetti un contratto tra le parti, il mancato rispetto può generare una richiesta da parte del soggetto leso di risarcimento o penale al soggetto inadempiente.

Portiamo un esempio: Sono attualmente in locazione e sto acquistando una casa dove è stata determinata una data di rogito notarile, (che è solitamente contestale al passaggio effettivo del bene, salvo diversi accordi tra le parti) se tale data non viene rispettata e nel frattempo ho già dato disdetta formale al mio contratto di locazione, rischio di trovarmi senza casa e magari costretta a pagare un albergo. In questo caso la parte venditrice risulta inadempiente ed è possibile procedere con una richiesta danni.

- I termini di efficacia della proposta: è bene sapere che esistono dei termini di efficacia della proposta, solitamente la parte venditrice ha 15 giorni di tempo per dare accettazione alla proposta d’acquisto (salvo diversi accordi), nel caso in cui questo termine non venga rispettato, l’acquirente può decidere di rescindere dalla proposta, in quanto per legge decade.

- Il Notaio: è il soggetto che si occuperà della stipula del rogito notarile e che solitamente viene scelto dalla parte acquirente.

Il suo nominativo deve essere inserito nella proposta d’acquisto, nel caso non si abbia già una scelta predefinita, è comunque fatto obbligo comunicarlo alla parte venditrice almeno 30 giorni dalla data

del rogito, per dargli modo di fornire tutta la documentazione necessaria.

- Condizioni sospensive: è importante individuare e inserire in proposta eventuali condizioni sospensive, ad esempio se l’acquisto della casa è vincolato all’ottenimento di un mutuo, o se l’acquisto della nuova casa avverrà solo se nel frattempo siete riusciti a vendere la vecchia. Ovviamente la parte venditrice, in fase di accettazione valuterà, oltre al prezzo e alle date proposte, anche le condizioni sospensive.

Veniamo ora ad un altro tema importante e molto discusso:

REGISTRAZIONE SI O REGISTRAZIONE NO?

Quando la proposta d’acquisto viene accettata diviene obbligo provvedere entro 20 giorni dall’avvenuta accettazione, alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di territorio.

Se la compravendita è fatta tra privati sono le parti a dover garantire tale registrazione, se invece, come nella maggior parte dei casi succede, ci si avvale di un’agenzia immobiliare, è il mediatore, unitamente all’acquirente, a dover garantire la registrazione. In caso contrario se ci fossero contestazioni tra le parti o verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, ne dovrà rispondere in solido.

QUALI SONO LE SPESE DA SOSTENERE?

Le spese relative alla registrazione di una proposta d’acquisto (che valgono anche in caso

di registrazione di un compromesso) sono le seguenti:

- Euro 200,00 di tassa fissa

- Lo 0,50% sull’importo della caparra confirmatoria

- Il 3% su eventuali importi successivi inseriti come acconto prezzo

- Euro 16,00 di marca da bollo per ogni copia della proposta che si intende registrare. Obbligatoriamente sono due, una che rimane all’agenzia delle entrate e una che viene restituita all’acquirente, ma volendo è possibile anche registrare più copie. E’ importante sapere che se il contratto supera le 100 righe, le marche da applicare diventano 2 per ogni copia.

COME VENGONO VERSATE?

Per il pagamento di tali somme è necessario effettuare un versamento in Banca utilizzando il modulo F23, mentre le marche da bollo si possono comprare in posta o presso una tabaccheria, ma la cosa importante è la data. Devono avere obbligatoriamente data uguale o antecedente alla sottoscrizione della proposta d’acquisto, in caso di data posticipata (perché ci siamo dimenticati di acquistarle per tempo) verrà applicata una mora di euro 1,60 per ogni marca da bollo.

LA PRESENTAZIONE ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE COME AVVIENE?

Una volta pagato il modello F23 e ricevuta dalla Banca la copia quietanzata, bisogna applicare,

come già detto nel paragrafo precedente, una marca da bollo su ogni copia della proposta.

Il passo successivo è la compilazione del modello 69 dove vengono riportati i dati essenziali del contratto.

Una volta preparati e firmati questi modelli, basta aggiungere i documenti di identità del soggetto che chiede la registrazione e portarli fisicamente all’Agenzia delle Entrate del territorio più comoda.

Vi verrà restituita una copia firmata che potrete inviare al Notaio che si occuperà del rogito.

Se ci si affida ad un’agenzia immobiliare, saranno loro ad occuparsi sia della compilazione della documentazione necessaria, quanto della presentazione in Agenzia delle Entrate.

PROPOSTA NON REGISTRATA: COSA SUCCEDE?

Dal punto di vista della vendita non succede niente: resta valido l’obbligo tra le parti a portare a termine la compravendita. Tuttavia, dal momento che si tratta di un adempimento fiscale, in caso di mancata registrazione si configura una evasione, che potrebbe comportare sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, a meno che non si metta in atto entro un anno il ravvedimento operoso, che riduce l’entità delle sanzioni stesse. E’ bene sapere che la registrazione, oltre ad essere un adempimento fiscale, è anche una tutela per l’acquirente, in quanto determina una data certa e può essere utile in caso di contestazione tra le parti o ad esempio in caso di fallimento del venditore (se si tratta di società) o di problemi nell’acquisto di una casa ancora in costruzione.

IN QUALI CASI SI PUO’ EVITARE LA REGISTRAZIONE?

La registrazione della proposta d’acquisto può essere evitata in due soli casi:

1) Se è previsto un rogito notarile entro 20 giorni dall’accettazione della proposta;

2) Se è previsto un compromesso entro 20 giorni dall’accettazione della proposta,

in questo caso è solo un posticipo, in quanto andrà comunque registrato,

con le stesse modalità, il compromesso.

E IN CASO DI CONDIZIONI SOSPENSIVE?

Uno dei quesiti più frequenti è legato alle condizioni sospensive.

Se non sono “certo” di acquistare il bene, perché devo effettuare la registrazione?

E soprattutto perché devo sostenere le relative spese?

La legge dice che anche in caso di condizioni sospensive è fatto obbligo all’acquirente

la registrazione della proposta d’acquisto, ma in forma ridotta.

Dovrà versare la sola tassa fissa pari a 200 euro e solo all’avverarsi della condizione sospensiva dovrà integrare anche lo 0,50% sulla caparra confirmatoria o il 3% sull’acconto prezzo.

Questo è quello che dice la legge, anche se spesso gli acquirenti, in presenza di queste condizioni, non volendo sborsare degli oneri senza avere la certezza di completare la compravendita, tendono a non effettuare la registrazione, con i rischi che ne conseguono.