L’accollo

Se l’immobile che avete finalmente scovato dopo interminabili ricerche è già coperto da un mutuo, come ci si deve comportare?

Se si ha la liquidità necessaria per acquistarlo non v’è problema, altrimenti la soluzione si chiama accollo. In pratica si può subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento completando il pagamento delle rate rimaste.

La procedura di accollo di un mutuo è regolamentata dall’articolo 1273 del Codice Civile.

Esistono due tipologie di accollo quello cumulativo e quello liberatorio. Nell’accollo liberatorio il creditore aderisce alla convenzione di accollo liberando il debitore originario, mentre nell’accollo cumulativo l’accollato resta obbligato, ciò significa che se l’accollante risulta insolvente, il debito ricade su di lui.

L’accollo del mutuo presenta vantaggi sia per il nuovo che per il vecchio debitore. Nello specifico il nuovo debitore può risparmiare i costi legati all’accensione del finanziamento, in quanto non sono necessarie perizie, istruttorie e spese notarili. Mentre il precedente mutuatario non deve sostenere le spese per l’estinzione anticipata e quelle di cancellazione dell’ipoteca.

La procedura di accollo del mutuo in generale velocizza i tempi, perché molte delle verifiche iniziali che spettano alla banca sono già state effettuate.

Per i mutui che sono stati stipulati dopo il 3 aprile 2007 non sono più previste penali per l’estinzione anticipata ed inoltre, la cancellazione dell’ipoteca avviene spesso con la procedura automatica, senza stipula di un atto notarile.

È d’uso utilizzare la procedura dell’accollo nelle compravendite effettuate direttamente dai costruttori, ed il motivo è molto semplice. Un costruttore solitamente deve contrarre un mutuo edilizio per potere avviare la costruzione, di conseguenza l’ipoteca che grava sul terreno si estende a tutta la costruzione, venendo ripartita sulle singole unità immobiliari. La persona che desidera comprare l’immobile, dunque, può accollarsi la quota del mutuo edilizio che grava sul suo acquisto.

L’accollo conviene sicuramente al costruttore, perché così non dovrà estinguere la quota di mutuo gravante sull’immobile con i propri fondi.

Cosa devo osservare per verificare la convenienza dell’accollo? Innanzitutto che non vi siano ritardi nei pagamenti delle rate da parte dell’accollato, che altrimenti ricadrebbero sull’accollante.

Poi che le condizioni applicate dalla banca non impongano vincoli tipo l’apertura di un nuovo conto corrente o l’acquisto di polizze assicurative e che i tassi applicati al mutuo siano in linea con quelli attuali.

In caso di accollo di mutuo edilizio che il debito corrisponda al lotto acquistato.

Come per qualsiasi tipo di compravendita, il contratto ha valore solo dopo avere stipulato il rogito notarile; e il cliente sostiene solo i costi per l’atto di compravendita.

Per un’analisi precisa sulle problematiche immobiliari, il team del Gruppo Sarpi Immobiliare raccomanda ai propri clienti d’interpellare la consulenza di professionisti esperti, errori su questi temi possono portare ad uno spreco di denari.