Lavori di manutenzione su parti comuni del condominio

Partiamo dal concetto che manutenere il bene comune significa principalmente conservarlo in uno stato che garantisca la sua funzionalità nel tempo.

Nei condomini la manutenzione può interessare sia i beni di proprietà esclusiva sia quelli in proprietà comune. Di questi parleremo in queste righe.

Le spese vengono suddivise in grandi categorie quali: spese ordinarie, spese straordinarie, spese per innovazioni, spese di conservazione e spese d’uso o di esercizio. Vediamo di definirle.

Le spese ordinarie: sono quelle necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni e riguardano interventi di modesta entità.

Le spese straordinarie: sono quelle a carattere eccezionale ed occasionale, come quelle per il rifacimento del tetto o della facciata, o la sostituzione di una caldaia. Queste spese per le manutenzione parti comuni in condominio, sono sostenute solo in determinate circostanze e quindi non sono periodiche.

Le spese per innovazioni: sono spese straordinarie che si differenziano dalle altre spese di manutenzione perché alterano l’edificio consentendo un uso più comodo o vantaggioso. Per questo le innovazioni in condominio, rispondono al requisito dell’utilità piuttosto che a quello della necessità.

Le spese di conservazione e spese d’uso o di esercizio: queste sono spese di manutenzione necessarie alla conservazione delle parti comuni del condominio. In particolare quelle di conservazione spettano a tutti i condomini proprietari e sono necessarie per mantenere efficiente il bene comune o ripristinarlo. Tali spese sono ripartite in base al valore della proprietà. Le spese di esercizio invece spettano solo ai condomini che utilizzano il servizio, in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

A seconda della spesa che si configura, è possibile deliberare in assemblea con specifiche maggioranze (art 1136 c.c.).

Tuttavia, occorre precisare che se ci sono degli interventi urgenti in condominio che necessitano di un intervento tempestivo, senza il quale potrebbero crearsi situazioni di pericolo per i condomini e per terzi. In queste situazioni che rivestono carattere urgente, non c’è il tempo utile per convocare l’assemblea e ottenere l’autorizzazione dei condomini all’avvio delle opere.

L’amministratore in questi casi è obbligato ad intervenire tempestivamente eliminando la situazione di pericolo. Dovrà impegnarsi per evitare che si verifichino danni a persone o cose, salvo poi riferire alla prima assemblea utile.

L’amministratore può quindi autorizzare i lavori, ma alla prima assemblea di condominio utile, dovrà obbligatoriamente giustificare le sue scelte di fronte ai propri condomini dimostrandone l’urgenza, ad esempio attraverso la perizia di un tecnico, affinché la spesa sia ratificata e accettata.

L’amministratore, risponde per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità pubblica di chiunque acceda alle parti comuni, nonché per i danni derivanti da un evento causato dalla situazione di pericolo derivante dalla scarsa o tardiva manutenzione dell’immobile.

Nella manutenzione di parti comuni del condominio rientrano: la manutenzione periodica degli impianti, la manutenzione degli ascensori e la verifica biennale, la manutenzione annuale dei cancelli automatici (direttiva macchine del Dlgs. 2010/17), il certificato di prevenzione incendi in condominio meglio conosciuto come CPI al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, nonché la verifica che l’impianto antincendio sia funzionante, la predisposizione e la verifica periodica della pianificazione d’emergenza, sono solo alcune delle incombenze in capo ad un amministratore di condominio efficiente e avveduto.

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