Quando e dove si applica l’iva nel mercato immobiliare

L’IVA nel mercato edilizio ed immobiliare è stata soggetta a diverse modifiche negli ultimi anni, con l’introduzione di condizioni, eccezioni, distinzioni e altri strumenti fiscali di non immediata intuibilità. Proviamo a fare un po’ di chiarezza, strutturando la trattazione secondo le tre principali aliquote IVA 4%, 10%, 22% ed esaminando a parte il caso della cosiddetta imposta di registro.

Iva al 4% nell’edilizia: quando e dove si applica

Compravendita immobiliare (acquisto di una prima casa) direttamente dal costruttore.

L’acquisto diretto di un immobile presso il costruttore prevede un’aliquota IVA ridotta al 4% nel caso in cui si possa rientrare nella disciplina fiscale speciale della cosiddetta prima casa (v. glossario). Attenzione però, è necessario anche che l’immobile non rientri nelle speciali categorie di lusso o pregio A1 (Abitazione di tipo signorile), A8 (Abitazione in villa) e A9 (Castelli e Palazzi di eminenti pregi storici e artistici). L’acquisto di un immobile di lusso e/o pregio ricadente nelle categorie A1, A8 e A9 è soggetto ad una tassazione IVA del 22%, non essendo previste agevolazioni o particolari riduzioni.

Costruzione ex novo di una prima casa

Gli interventi necessari alla costruzione della prima casa, fatti salvi i requisiti previsti dalla specifica disciplina di agevolazione fiscale, sono sottoposti ad una tassazione IVA del 4%.

Fra le altre cose, il richiedente non deve avere a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge altri diritti di proprietà, usufrutto, uso e residenza in altra abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da costruire.

Il privilegio decade anche quando si abbia già usufruito della medesima agevolazione in passato.

Infine, l’immobile che si intende edificare deve ricadere nel Comune in cui il richiedente ha già la residenza o in quello in cui si trasferirà entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

Ampliamento di una prima casa

L’IVA al 4% si applica anche in caso di lavori di ampliamento della prima casa già esistente.

La condizione stringente è che dopo l’ultimazione dei lavori la parte ampliata non costituisca una unità immobiliare a sé stante.

L’immobile ampliato nel suo complesso, invece, non deve acquisire caratteristiche edilizie tali da rientrare nelle categorie catastali di immobile di lusso e/o pregio.

Iva al 10% nell’edilizia: quando e dove si applica

Compravendita immobiliare (acquisto di una casa diversa dalla prima) direttamente dal costruttore

Quando si acquista un immobile aggiuntivo alla prima casa si può usufruire di un’aliquota IVA comunque ridotta al 10%, purché non si rientri nelle suddette categorie di lusso e/o pregio (A1, A8 e A9).

Imposta di registro e valore catastale: un caso a parte

Come detto prima, un caso a parte è costituito dall’imposta di registro, che subentra al regime IVA nelle compravendite immobiliari fra privati.

L’imposta di registro è calcolata in base al valore catastale dell’immobile che si distingue in base al meccanismo dell’agevolazione sulla prima casa:

• per la prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale. In più, si deve aggiungere, una tantum, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, pari a 50 euro ciascuna;

• per la seconda casa o per immobili di lusso e/o pregio l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, cui vanno sommate, anche qui, imposta catastale e imposta ipotecaria di 50 euro

Lavori di ristrutturazione per manutenzione ordinaria e straordinaria

Una casistica molto importante concerne i lavori di ristrutturazione edilizia per manutenzione ordinaria e straordinaria, per i quali sono state numerosissime le richieste dell’aliquota IVA ridotta al 10%.

Ha diritto all’agevolazione IVA chiunque intenda eseguire lavori di:

• manutenzione ordinaria:ossia la riparazione o sostituzione delle finiture esterne ed interne di edifici, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la ritinteggiatura di pareti, soffitti ed infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e balconi, la (ri)verniciatura delle serrande dei box auto e dei garage…;

• manutenzione straordinaria: cioè la realizzazione ex novo e/o la miglioria dei servizi igienici, la costruzione di scale interne, il frazionamento e/o accorpamento di unità immobiliari senza arrivare a modificare la volumetria e la destinazione d’uso.

Acquisto dei materiali necessari per lavori di ristrutturazione edilizia

L’aliquota IVA del 10% è applicabile anche per l’acquisto di beni e materiali necessari per eseguire i lavori di manutenzione, sia ordinaria sia straordinaria: quindi, a titolo esemplificativo, lavori per ristrutturazioni standard o con interventi su murature, interventi volti alla riqualificazione energetica ed impiantistica.

È però fondamentale che la corrispettiva fornitura sia posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Ciò vale a dire che beni e materiali devono essere acquistati esclusivamente dall’impresa esecutrice dei lavori e non dal committente privato. La ditta, dopo l’acquisto, emette specifica fattura con addebito IVA del 10% sul costo dei beni e materiali e della propria opera.

Attenzione: nel caso in cui l’appaltatore dei lavori di ristrutturazione fornisce beni di valore significativo, la riduzione IVA al 10% si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Si deve quindi sottrarre dall’importo complessivo della prestazione (l’intero ammontare del corrispettivo dovuto dal committente), il valore dei beni significativi, individuabili tra:

• ascensori;

• montacarichi;

• infissi esterni e interni;

• caldaie;

• video citofoni;

• impianti di sicurezza.

• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;

• sanitari e rubinetteria da servizi igienici.

Sul valore residuo ottenuto dalla sottrazione si deve applicare l’aliquota IVA ordinaria al 22% senza alcuna riduzione.

Lavori di ristrutturazione per restauro e risanamento conservativo

Sono lavori di il ripristino e/o la prevenzione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione…, mentre rientrano nei lavori di ristrutturazione la modifica della facciata di un edificio, la realizzazione di una mansarda, un terrazzo o un balcone e l’apertura di nuove porte e finestre.

In tutti questi casi, si può usufruire della riduzione IVA al 10% su:

• erogazione di prestazioni e servizi relativi alla realizzazione degli interventi;

• acquisto di beni e materiali forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;

• forniture dei cosiddetti beni finiti, ossia quelli che pure se incorporati nella costruzione conservano una propria individualità (ad esempio elementi costruttivi come porte, infissi esterni, lavandini, vasche…

Parcelle e prestazioni di professionisti

Il regime di agevolazione IVA non prevede alcuna riduzione nelle fatture relative a prestazioni professionali di alcun tipo. Quindi architetti, geometri, ingegneri e consulenti presenteranno delle parcelle tassate con l’IVA al 22%.